深圳市城市更新实施办法（深圳城市更新条例）

千呼万唤始出来，2020年末，国内首部城市更新地方立法——万众期待的《深圳城市更新条例》终于通过深圳市人大常委会审核，今天小编就来说说关于深圳市城市更新实施办法?下面更多详细答案一起来看看吧!

深圳市城市更新实施办法

千呼万唤始出来，2020年末，国内首部城市更新地方立法——万众期待的《深圳城市更新条例》终于通过深圳市人大常委会审核。

本来，当天通过的时候我就想写下这篇文章。尤其是本次政策最为突破的“签约95%可征收”。

后来想想，还是等一等再写。一方面，毕竟从业时间不算长，虽然我确实为城市更新条例提过一些意见，但也仅此而已。写出来的内容不一定靠谱，还是得等等官方/专业机构的解读。另一方面，我也想看看十来天的市场反应如何。

以下是政策解读：

深圳经济特区城市更新条例原文及解读

市场当然有反应，基本是这样：

1、城市更新从业人员：绝大部分人表示对加快项目实施，解决城市更新签约难问题很有好处。

2、被拆迁的业主：主要是两种态度：

一种是早就签约/支持城市更新的业主，表示很开心，可以早日住上新房。

另一种是一直不支持旧改/经济诉求高/不签约的业主，表达了对“签约95%可征收”条款不满。当然，在一些公开论坛，已有明显反对的声音。

当然，这并不意外。毕竟关乎到自身利益，以及对政策的理解深度。

所以，这篇文章，我想谈谈这次“签约95%可征收”背后和2019年发布的新《土地管理法》的契合点。从土地角度，聊一聊为何可以征收。文章不长，主要是为了说清楚土地和城市更新房屋征收的衔接。

2019版《土地管理法》第五十八条明确了：为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需求，确需使用土地的，可以收回国有土地所有权。

不难看出，收回国有土地所有权三个关键点为：

1、满足城市规划旧城区改建需求：这就要求上层次城市规划已经批准。

在深圳，那就意味着项目《城市更新单元规划》要批准通过。批准后的城市更新规划具有和法定图则（也就是法定的控规）具有同等效力。

这也可以理解为，旧改这个事情，核心是公共利益，而不仅仅是少数业主/开发商的利益。

这和我之前写的另外一篇文章，提到如何认定“公共利益”有衔接。城市更新本质上，无论是企业实施还是政府实施，公共利益均为核心，这在法律/情理上阐明旧改性质，奠定征收基础。

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2、收回的是国有土地使用权：这规定了土地性质为国有土地，集体土地不是这个流程。

在深圳，经过“统征统转”之后，深圳名义上已经没有集体用地（只是补偿手续没完成），均为国有用地。也就意味着深圳所有土地，无论是城中村还是城市用地，均满足条文。“统征统转”具体可看下文。

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3、合理补偿：这就要求，收回土地前要完成补偿，尤其是要先征收房屋及地上的附着物，补偿后再收回土地所有权。《深圳城市更新条例》补足了房屋征收这一点。

在深圳，那就意味着，要先谈好房屋补偿。在这一点下，《深圳城市更新条例》才引入了“签约95%可征收”。且《条例》还明确了，旧住宅补偿标准不低于套内1：1，这也保护了被拆迁业主的权利。且征收前要先经过“区政府行政调解”，调节无果后再做“征收”。

写在最后。说点个人感受。

从条例也好，从更高层次的土地管理法也好，均在表达：旧改是公共利益。城市更新是长期事业。

改革开发以来，我国的城镇化世界瞩目。人口城镇化率再过不久就要到顶了，但是城镇化的质量并不高，许多二三线城市，甚至一线城市的非核心区域居民的生活需求并没有得到满足。

医疗、教育、环境、交通、居住配套不足、上班时间越来越久。这也就意味着，未来城市内部需要不断更新、不断提高人居环境、生活质量。这是大家共同所追求的。

由于目前房价过高，旧改拆迁≈一夜暴富。但未来，随着“房住不炒”政策的落地，房价逐步回归理性，城市更新真正的公共利益价值才会得到体现。

在这种情况下。深圳迈出立法这一步，提出95%征收不仅仅是解决目前的城市更新难题，也为未来城市内部不断提升质量打下基础。期望在不久的将来，这一政策可推广到全国，服务于全国的新型城镇化建设，“让城市更美好”。

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